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재건축 및 공공 신축 매입 공급에 대한 세금 혜택
2023년 8월 발표된 주택 공급 확대 방안은 재건축 사업과 공공 신축 매입 공급에 대한 다양한 세제 혜택을 포함하고 있습니다. 이번 정책의 핵심은 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대하기 위한 지원책입니다. 첫 번째로 주목할 점은, 재건축 사업자와 1주택 원조합원에게 취득세 감면 혜택을 제공한다는 것입니다. 이 혜택은 강남 3구와 용산구를 제외한 규제 지역 외에서 분양가가 12억 원 이하인 경우에 적용됩니다. 지자체가 조례로 최대 40%까지 취득세를 감면할 수 있는 권한을 가지며, 이는 지역별로 차이가 있을 수 있습니다. 두 번째로는 비아파트 시장 활성화를 위한 세제 혜택입니다. 공공 신축 매입 공급을 위해 노후 주택을 취득하는 경우, 기존의 12.4% 또는 13.4%의 높은 취득세 대신, 기본 세율인 1~3%의 낮은 취득세가 적용됩니다. 이는 공공 목적으로 신축 매입을 계획하는 민간 법인에게 큰 혜택을 제공합니다. 특히, 신축된 주택을 공급하는 과정에서 취득세 중과를 배제하여, 민간 사업자의 참여를 촉진하고자 하는 의도가 담겨 있습니다.
이번 정책은 또한 소규모 건설 사업자에게도 중요한 변화를 가져옵니다. 주택 신축 판매업자가 신축 목적으로 노후 주택을 구입할 때, 기존에는 취득세 중과세가 적용되었지만, 이제는 일반 세율이 적용됩니다. 이는 단독 주택을 매입하여 멸실한 후 다가구나 다세대 주택으로 전환하는 경우, 주택 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있습니다. 취득세 중과 배제 혜택은 주택 공급 확대를 위한 중요한 동력이 될 것입니다. 이 외에도 등록 임대 사업자에게도 혜택이 주어집니다. 단기 등록 임대제도(6년)를 도입하여, 소형 주택 공급 활성화를 목표로 하고 있으며, 이를 통해 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만, 아파트는 이 혜택에서 제외됩니다. 이와 관련하여 상세한 내용은 향후 추가 발표가 있을 예정이며, 이에 따라 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 혜택도 주택 수에서 제외되는 방식으로 제공될 가능성이 큽니다.
생애 최초 주택 구입자와 소형 주택에 대한 세제 감면
이번 대책에서는 생애 최초 주택 구입자와 소형 주택 구입자에 대한 세제 감면 혜택이 강화되었습니다. 생애 최초로 소형 주택을 구입하는 경우, 기존의 취득세 감면 한도는 200만 원이었으나, 이를 300만 원으로 상향 조정하였습니다. 이 혜택은 원래 2025년까지 적용될 예정이었으나, 2027년까지 연장되었습니다. 이러한 혜택이 적용되는 주택의 조건은 전용면적 60㎡ 이하, 취득 가격이 수도권에서는 6억 원 이하, 그 외 지역에서는 3억 원 이하인 경우에 해당됩니다. 특히, 다가구 주택, 연립주택, 다세대 주택, 도시형 생활주택 등이 이 혜택의 대상이 되며, 아파트는 제외됩니다. 이는 주택 구입 시 발생하는 초기 비용을 줄여, 보다 많은 사람들이 주택을 소유할 수 있도록 지원하기 위한 조치입니다. 또한, 지방의 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감도 중요한 혜택 중 하나입니다. 준공 후 미분양 주택을 임대 주택으로 활용하는 경우, 신축 취득세의 50%를 감면해줍니다. 이 혜택은 2025년 12월까지 준공된 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 3억 원 이하의 미분양 주택을 대상으로 하며, 2년 이상의 임대 계약을 체결해야 적용됩니다. 이와 함께, 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 추가로 구입할 경우, 해당 주택은 주택 수에서 제외되어 양도소득세와 종합부동산세의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 주택 구입자의 부담을 줄이고, 미분양 주택을 시장에 유통시키기 위한 방안으로, 2025년 12월까지 지방 미분양 주택을 대상으로 적용됩니다.
수도권 주택 거래에 대한 합동 현장 점검 및 기획 조사
정부는 수도권 주택 거래에 대한 관리 강화를 위해 2024년 8월부터 2024년 12월까지 합동 현장 점검과 기획 조사를 실시할 예정입니다. 이번 조사의 목적은 자금 조달 계획의 적정성을 확인하고, 허위 신고나 불법 행위를 적발하는 데 있습니다. 특히, 주택 거래량이 늘어남에 따라 이러한 거래에 대한 철저한 조사가 필요하다는 인식이 반영된 조치입니다.
이번 조사는 주택 거래 시 자금 조달 계획이 의심되는 경우나 허위 신고가 의심되는 건에 대해 집중적으로 이루어질 예정입니다. 실거래법 위반으로 적발될 경우, 과태료 부과 및 추가 세금 추징이 이루어질 수 있으며, 이는 자금 출처가 불명확한 거래를 방지하기 위한 강력한 조치입니다. 특히, 증여세를 회피하려는 목적으로 자금을 조달한 경우, 이번 조사를 통해 이러한 사례가 적발될 수 있으며, 이에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서, 주택 거래 시 자금 조달 계획을 투명하게 관리하고, 법적 요건을 준수하는 것이 중요합니다. 이번 조사는 특히 수도권, 즉 서울, 경기, 인천 지역에서 주로 이루어질 예정이며, 이러한 지역에서 주택 거래를 계획 중인 사람들은 반드시 자금 조달 계획을 명확히 하고, 법적 요건을 준수해야 합니다. 또한, 향후 추가적인 규제나 정책 변화에 대비하여, 지속적으로 관련 정보를 확인하는 것이 필요합니다.